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Wohnungseigentümer können von ihrer Gemeinschaft Schadensersatz verlangen, wenn durch die schuldhafte Verzögerung notwendiger Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum entstehen oder Mieteinnahmen ausbleiben, sofern die Nutzung der Teilungserklärung entspricht.
Im zugrunde liegenden Fall besaß eine Eigentümerin eine Wohneinheit, die sich über zwei Etagen erstreckte. Das Dachgeschoss war dabei wie eine eigenständige Wohnung ausgestattet. Da jedoch ein bauordnungsrechtlich vorgeschriebener zweiter Rettungsweg fehlte, untersagte die zuständige Behörde die Nutzung dieser Fläche. Die Eigentümerin hatte das Dachgeschoss zuvor an ein Unternehmen verpachtet, welches die Räume wiederum untervermietete. Aufgrund des Nutzungsverbots musste das Pachtverhältnis beendet werden, woraufhin die Eigentümerin von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Ersatz der entgangenen Einnahmen forderte.
Die Gemeinschaft weigerte sich zu zahlen und argumentierte, dass die gewerbliche Nutzung durch die Verpachtung an eine juristische Person gegen die Teilungserklärung verstieße, die nur Wohnzwecke vorsah. Zudem wurde angeführt, dass Schadensersatz wegen Verzögerung nur dann in Betracht käme, wenn die Gemeinschaft zuvor ausdrücklich gemahnt worden sei. Der Kern des Streits lag also in der Frage, ob eine Verpachtung an eine GmbH noch als zulässiges Wohnen gilt und welche Anforderungen an die Haftung der Gemeinschaft zu stellen sind.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Begriff des Wohnens weit auszulegen ist. Er umfasst nicht nur das klassische Familienleben, sondern auch moderne Wohnformen. Entscheidend ist nicht, wer den Vertrag unterschreibt – also ob eine Privatperson mietet oder eine Firma pachtet –, sondern welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Zielt der Vertrag darauf ab, dass Endnutzer dort tatsächlich wohnen, liegt eine zulässige Wohnnutzung vor. Auch eine Untervermietung über mehrere Stufen ändert daran nichts, solange der Zweck das Wohnen bleibt.
"Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet, was auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen wie den Brandschutz einschließt."
Ein wichtiger Aspekt des Urteils ist die Haftungsgrundlage. Die Gemeinschaft haftet für eine schuldhafte Verletzung ihrer Verwaltungspflichten. Dabei ist eine Mahnung nicht zwingend erforderlich. Der Schutz der Eigentümer erstreckt sich auch auf das sogenannte Integritätsinteresse, also den Schutz vor Schäden am eigenen Eigentum oder Vermögen durch Untätigkeit der Gemeinschaft. Die Haftung beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem eine Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen und umgesetzt werden müssen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Gemeinschaft von dem Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen.
Wenn Ihre Wohnung aufgrund von Mängeln am Gemeinschaftseigentum – etwa durch Feuchtigkeit im Mauerwerk oder fehlende Brandschutzvorkehrungen – nicht mehr nutzbar ist, steht Ihnen unter Umständen Schadensersatz zu. Wichtig ist, dass die beabsichtigte Nutzung mit der Gemeinschaftsordnung im Einklang steht. Das Urteil stellt klar, dass Sie Ihr Eigentum flexibel verpachten oder vermieten dürfen, solange am Ende tatsächlich darin gewohnt wird. Achten Sie jedoch darauf, den Handlungsbedarf rechtzeitig in der Eigentümerversammlung anzusprechen, um der Gemeinschaft die notwendige Kenntnis zu verschaffen und ein mögliches Mitverschulden zu vermeiden.
"Ein Schadensersatzanspruch setzt voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte."
Sollte die Gemeinschaft notwendige Sanierungen grundlos verzögern, obwohl die Nutzung rechtmäßig ist, muss sie für den daraus resultierenden Mietausfall einstehen. Dabei wird jedoch ein realistischer Zeitraum für die Entscheidungsfindung und Bauausführung zugunsten der Gemeinschaft berücksichtigt.
Quelle: BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 18/25
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