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Vermieter dürfen nicht jede beliebige Versicherung auf ihre Mieter umlegen. Eine aktuelle Entscheidung zeigt, dass der Abschluss von Sammelversicherungen für exotische Risiken gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, wenn diese Gefahren am Standort extrem unwahrscheinlich sind.
In einem aktuellen Fall wehrte sich ein Mieter gegen deutlich gestiegene Forderungen für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung in seinen jährlichen Abrechnungen. Der Vermieter hatte eine umfangreiche Sammelversicherung für seinen gesamten Bestand abgeschlossen. Der Mieter bemängelte, dass die Kosten pro Quadratmeter weit über dem Durchschnitt lagen und Risiken versichert wurden, die für ein normales Wohnhaus völlig untypisch seien. Zudem rügte er, dass keine Trennung zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten stattfand, obwohl der Vermieter auch zahlreiche Gewerbeflächen in seinem Bestand hält. Der Mieter forderte daher die Rückzahlung der zu viel gezahlten Beträge, da die Betriebskosten seiner Ansicht nach künstlich aufgebläht wurden.
Die zentralen Streitpunkte drehten sich um den Umfang des Versicherungsschutzes und die Einhaltung finanzieller Vernunft. Der Vermieter hatte ein Paket geschnürt, das neben den üblichen Gefahren wie Feuer oder Leitungswasser auch Schäden durch innere Unruhen, Streiks, Terrorakte, Vulkanausbrüche und Schneelawinen abdeckte. Sogar Kosten für die Beseitigung von Spuren nach unbemerkten Todesfällen oder Entschädigungen für Gewinnausfälle bei Gewerbemietern waren enthalten. Der Mieter argumentierte, dass solche Risiken in einer Region wie Berlin faktisch nicht existieren oder reine gewerbliche Nutzung betreffen, für die Wohnraummieter nicht zur Kasse gebeten werden dürfen. Der Vermieter hielt dagegen, dass er nur einen Anbieter gefunden habe, der bereit war, seinen riesigen Bestand zu versichern, und dass solche Pauschalverträge heute Standard seien.
„Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung eines fern liegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden. Denn zwischen Kosten und Nutzen besteht in diesen Fällen ein deutliches Ungleichgewicht.“
Das zuständige Amtsgericht gab dem Mieter recht. Es stellte klar, dass der Vermieter zwar einen gewissen Spielraum bei der Auswahl von Dienstleistern hat, aber dennoch das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten muss. Das bedeutet, er darf die Mieter nur mit Kosten belasten, die bei einer gewissenhaften Abwägung erforderlich und angemessen sind. Die Versicherung von Vulkanausbrüchen oder Lawinen in einem Flachlandgebiet wie Berlin sei schlichtweg nicht vermittelbar. Solche rein theoretischen Risiken mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern, entspricht nicht der Sorgfalt eines ordentlichen Vermieters. Besonders kritisch sah das Gericht, dass auch Verwaltungskosten des Versicherungsmaklers und spezielle gewerbliche Ausfallrisiken in die Kalkulation eingeflossen waren. Da der Vermieter keine konkreten Vergleichsangebote für eine Standardversicherung vorlegen konnte, war die Abrechnung in diesem Punkt unwirksam.
Wenn Ihre Abrechnung für die Gebäudeversicherung ungewöhnlich hoch erscheint, lohnt sich ein Blick in die Versicherungspolice, die Sie im Rahmen der Belegeinsicht prüfen können. Enthält der Vertrag „exotische“ Zusatzleistungen, die für Ihren Wohnort unlogisch sind, muss der Vermieter nachweisen, warum dieser Schutz notwendig war. Auch wenn Ihr Haus einen hohen Anteil an Gewerbebetrieben hat, darf der Vermieter die speziellen, teureren Versicherungsprämien für das Gewerbe nicht einfach ungeprüft auf die Wohnungsmieter umlegen. Eine pauschale Abrechnung über riesige Bestände hinweg ohne Rücksicht auf die tatsächliche Wohnfläche und die spezifischen Gebäuderisiken ist oft angreifbar. In solchen Fällen haben Mieter einen Anspruch auf Erstattung der Beträge, die über das ortsübliche Maß hinausgehen.
Quellenangabe: AG Lichtenberg, Urteil vom 07.01.2026 - Az.: 8 C 343/25 [cite: 2, 10, 15]
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