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Wer als Mieter dem Vermieter trotz berechtigtem Interesse und mehrfacher Abmahnung den Zutritt zur Wohnung hartnäckig verweigert, riskiert die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses. Das Landgericht München II bestätigte nun, dass der Schutz des Eigentums in solchen Fällen schwerer wiegt als das Besitzrecht des Mieters.
In dem entschiedenen Fall ging es um ein Mietverhältnis, das bereits seit den 1970er Jahren bestand. Ein neuer Eigentümer hatte das Objekt erworben und wollte notwendige Erhaltungsmaßnahmen durchführen. Konkret sollten Fenster ausgetauscht werden, wozu ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorlag. Zudem gab es Hinweise auf Feuchtigkeitsschäden in der darunterliegenden Wohnung, weshalb eine Besichtigung und gegebenenfalls Trocknungsarbeiten im Badezimmer des Mieters erforderlich waren. Der Mieter verweigerte jedoch über einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren beharrlich den Zutritt. Er argumentierte unter anderem, dass ein Fensteraustausch aufgrund seiner vollgestellten Wohnung unmöglich sei und bestritt die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen. Auch nach mehreren schriftlichen Abmahnungen und der Androhung rechtlicher Konsequenzen änderte sich an der Verweigerungshaltung nichts, woraufhin der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach.
Der Mieter wehrte sich gegen die Räumungsklage und führte insbesondere seinen schlechten Gesundheitszustand an. Er gab an, aufgrund eines früheren Schlaganfalls und einer Herzinsuffizienz nicht umzugsfähig zu sein. Ein Umzug stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar. Zudem rügte er, dass der Vermieter keine Duldungsklage erhoben habe, bevor er zur Kündigung griff. Der Vermieter hingegen betonte sein berechtigtes Interesse am Erhalt der Bausubstanz und wies darauf hin, dass die fortgesetzte Blockade notwendiger Arbeiten zu erheblichen Folgeschäden führen könne. Ein langes Zuwarten sei ihm nicht länger zuzumuten, da der Mieter selbst in der mündlichen Verhandlung keine Bereitschaft zeigte, den Handwerkern Zutritt zu gewähren.
Das Landgericht München II entschied zugunsten des Vermieters. Eine fristlose Kündigung ist demnach gerechtfertigt, wenn ein Mieter trotz Abmahnung den Zutritt verweigert, sofern ein konkretes und berechtigtes Interesse des Vermieters besteht. Die Richter stellten klar, dass es nicht erst zu einem massiven Substanzschaden kommen muss, bevor eine Kündigung ausgesprochen werden darf. Die nachhaltige Verhinderung berechtigter Vermieterrechte reicht als wichtiger Grund aus. Besonders brisant: Eine vorherige Duldungsklage ist nicht zwingend erforderlich, wenn das Verhalten des Mieters als beharrlich und fortdauernd einzustufen ist. Auch der Einwand der unbilligen Härte aufgrund von Krankheit griff hier nicht. Das Gericht befand, dass die vorgelegten ärztlichen Atteste lediglich medizinische Befunde wiedergaben, aber nicht ausreichend belegten, warum ein Umzug gesundheitlich absolut unmöglich sei – insbesondere wenn der Vermieter finanzielle und organisatorische Hilfe anbietet.
Dieses Urteil verdeutlicht, dass das Hausrecht des Mieters Grenzen hat, wenn es mit den Instandhaltungspflichten und dem Eigentumsrecht des Vermieters kollidiert. Wenn Modernisierungen oder Reparaturen anstehen, sollten Sie als Mieter rechtzeitig prüfen, ob der Vermieter einen sachlichen Grund für den Zutritt hat. Ein generelles Blockieren über Monate oder Jahre hinweg kann zum unwiderruflichen Verlust der Wohnung führen. Sollten gesundheitliche Gründe gegen einen Auszug oder eine Besichtigung sprechen, müssen diese durch detaillierte Fachgutachten belegt werden, die konkret die Folgen eines Wohnungswechsels beschreiben. Bloße Atteste über bestehende Krankheiten reichen oft nicht aus, um eine Räumungsfrist unendlich zu verlängern oder eine Kündigung abzuwenden. Es ist ratsam, bei Unstimmigkeiten frühzeitig das Gespräch zu suchen oder Hilfsangebote des Vermieters zur Organisation von Arbeiten anzunehmen.
Quelle: LG München II, Urteil vom 24.02.2026 - Az. 12 S 1472/25
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