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Diesen Satz kennen wir alle, bringen ihn regelmäßig in Zusammenhang mit einer Eheschließung. Doch auch im Mietrecht hat dieser Satz seine Berechtigung, wie sich gerade einmal wieder gezeigt hat.
Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung festgestellt, dass zwischen Vermieter und Mieter durch individuelle Vereinbarung wirksam ein langer beidseitiger Kündigungsausschluss hergestellt werden kann. Wörtlich heißt es: „Die individuelle Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich.“
Was war geschehen?
Der Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus hat sich mit dem (potentiellen) Mieter einer Wohnung auf den Abschluss eines Mietvertrages auf der Basis eines Formulars geeinigt, wobei er auf die Verwendung genau dieses Formulars bestanden hatte. Dort hatten die Vertragsparteien dann unter Streichung der Begrenzung auf die Dauer von 4 Jahren einen Kündigungsausschluss vereinbart, weil die Mieter eine langfristige Perspektive haben wollten. Später hat der Vermieter die Immobilie verkauft und der Erwerber dann wegen Eigenbedarfs gekündigt. Im Prozess hatte das Amtsgericht die Klage auf Räumung abgewiesen, das Landgericht auf die Berufung des Erwerbers der Klage jedoch stattgegeben, weil es eine unzulässige Vereinbarung im Wege „Allgemeiner Geschäftsbedingungen“ (dabei ist nach der Rechtsprechung ein Maximalzeitraum des Kündigungsausschlusses von 4 Jahren zulässig) angenommen hatte.
Doch da spielt der BGH nicht mit: ausgehend von dem Sachvortrag des Mieters liege eine Individualvereinbarung vor. Selbst bei einer AGB-Vereinbarung könne sich der Erwerber (als Rechtsnachfolger des Verwenders) nicht auf eine Unwirksamkeit der Klausel berufen. Die Individualvereinbarung jedoch ist zulässig..
Hätte der Erwerber das einkalkuliert, hätte er die streitgegenständliche Immobilie wohl nicht erworben, doch jetzt dürfte er zumindest für die Dauer von 30 Jahren gebunden sein…
Fazit: Schon die Ausgestaltung von Mietverträgen sollte – insbesondere bei Sonderwünschen einer Partei – fachmännisch erfolgen, erst recht sollten die vorhandenen Mietverträge beim Erwerb einer Immobilie geprüft werden, um deren Bindungen und Folgen richtig einschätzen zu können.
01. September 2022 Mietrecht
In einem Fall vor dem Amtsgericht Köln ging es dabei nicht um Nachkomma-Beträge, sondern um einen deutlichen Zugewinn: Eine Vermieterin hatte im Jahr 1960 umgerechnet 400 Euro als Mietkaution hinterlegt, die in Aktien angelegt wurden. Bei Auszug im Jahr 2005 standen 100.000 Euro zu Buche, was das Gericht der Mieterin zugesprochen hat. Im konkreten F
24. August 2022 Immobilienrecht, Mietrecht, Zivilrecht
Ein Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch dann eine Solaranlage auf seinem Balkon betreiben, wenn der Vermieter der Installation widerspricht. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Installation fachgerecht erfolgt und nachteilige Folgewirkungen mit der baulichen Maßnahme des Mieters nicht zu befürchten sind. Angesichts steig
30. August 2013 Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hatte sich wieder einmal mit der Frage des Wärme-Contracting zu beschäftigen. Hintergrund war Folgender: Die Kläger hatten mit einem Mietvertrag aus 1980 eine Wohnung gemietet. Die Beheizung und Warmwasserversorgung dieser Wohnung erfolgte vereinbarungsgemäß durch Fernwärme. Dies wiederum wurde durch den Vermieter so gestaltet, d
01. Oktober 2013 Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hatte als Revisionsinstanz die Frage zu beurteilen, ob eine individualvertraglich vereinbarte Befristung eines Wohnraummietvertrages für den Zeitraum von sieben Jahren mit zweimaliger Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre wirksam ist und eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses demgemäß nicht möglich ist. Zur R
10. Juni 2014 Kaufrecht, Mietrecht, Vertragsrecht
Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Entscheidungen vom 28.05.2014 mit einer Restwertklausel aus Kfz-Leasingverträgen befasst. In beiden Entscheidungen kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass die vom Leasinggeber verwendete Klausel zulässig ist. Dies bedeutet für den Privatkunden als Leasingnehmer ein erhebliches Zahlungsrisiko. Darum geht es: In den Leasingverträgen
22. Juli 2014 Mietrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste in einem Urteil vom 09.07.2014 (VIII ZR 376/13) über die Frage entscheiden, welche Vorschriften aus dem Mietrecht bei einem so genannten „Mischmietverhältnis“ auf den Mietvertrag anzuwenden sind. Die Kläger waren Eigentümer eines mehrstöckigen Gebäudes und hatten in einem Mietvertrag den späteren Beklagten dieses vermiete
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