Abrechnungszeitraum der Nebenkosten nicht mehr als 12 Monate

von Rechtsanwalt Sebastian Steineke
Sebastian Steineke, Rosa-Luxemburg-Str. 1, 16816 Neuruppin, Tel.: 03391/403167, Fax: 03391/403168, E-Mail

Neuruppin, den 09.03.2010
Das Landgericht Gießen hat mit Urteil aus dem Jahr 2009 entschieden, dass eine Nebenkostenabrechnung formell unwirksam ist, wenn der Abrechnungszeitraum mehr als 12 Monate beträgt.

Die Folge: eine Nachforderung des Vermieters braucht nicht bezahlt zu werden, wenn der Vermieter keine korrigierte formal richtige Abrechnung mehr vorlegen kann. Durch das Urteil wurde eine im Gesetz nicht eindeutig festgelegte Streitfrage geklärt. In § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB heißt es lediglich, dass der Abrechnungszeitraum 1 Jahr betragen muss. Die Folgen eines Verstoßes hiergegen sind dort aber nicht geregelt.

Im vorliegenden Fall zog der Mieter nach etwa zwei Jahren aus. Vom Vermieter verlangte er eine Abrechnung der Nebenkosten. Da diese ausblieb, klagte er auf Rückzahlung seiner Zahlungen der Nebenkosten. Während des Verfahrens rechnete der Vermieter für einen Zeitraum von 13 Monaten ab.

Die erste Instanz hatte die Klage des Mieters noch abgewiesen, vor dem Landgericht hatte er jedoch Erfolg. Der Mieter könne die Rückzahlung der gezahlten Nebenkosten verlangen, da das Mietverhältnis beendet sei. Der Vermieter habe nicht fristgerecht abgerechnet. Die zwischenzeitlich erstellte Abrechnung sei formell unwirksam, da sie keinen Zeitraum von einem Jahr umfasse. Mit 13 Monaten sei der zulässige jährliche Abrechnungszeitraum überschritten.

Praxistipp: Auch kürzere Abrechnungszeiträume dürften unzulässig sein (so bereits das Landgericht Berlin). Nur in Ausnahmefällen kommt ein kürzerer Zeitraum in Betracht, zum Beispiel wenn der Vermieter aus sachlichen Gründen den Abrechnungszeitraum ändern will. Wichtigstes Beispiel: Die bislang verschiedenen Abrechnungsperioden für Heizkosten und die übrigen Nebenkosten sollen vereinheitlicht werden.

Auch die Aufteilung in zwei Teilabrechnungszeiträume ist nicht rechtens, dies gilt sogar bei einem Vermieterwechsel (LG Berlin GE 2005, 433).

Aktenzeichen: 1 S 288/08
Rechtsgebiet(e): Miet- und Pachtrecht