DASD ist ein kostenloser Publikumsservice von
Die Frage, ob trotz der Corona-bedingten Schließung der Geschäftslokale die volle Gewerbemiete gezahlt werden muss, beschäftigt seit dem ersten Lockdown die Gerichte.
Eine einheitliche Linie lässt sich allerdings noch nicht feststellen. Es gibt aber durchaus Tendenzen.
Die meisten Gerichte gehen mittlerweile davon aus, dass eine Minderung wegen eines Mangels (Rechtsmangel) nicht möglich ist. Ebenso wenig könne damit argumentiert werden, dass die Gebrauchsüberlassung infolge der behördlichen Schließungsanordnung durch die Vermieter unmöglich sei und dementsprechend – folgerichtig – der Mieter von der Leistungspflicht befreit sei.
Während dies eher für die Vermieter günstige Argumente sind, dürfen die Mieter aber immer noch hoffen. Denn viele Gerichte sehen eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB als gegeben an.
Während einige Gerichte wie beispielsweise das Oberlandesgericht Dresden und das Kammergericht in Berlin für die Zeit des Lockdowns eine Reduzierung der Miete um pauschal 50 % für angemessen erachten, sieht dies das Amtsgericht Dortmund in einer gerade veröffentlichten Entscheidung etwas differenzierter.Hier soll jeweils im Einzelfall zugrunde gelegt werden, welche Auswirkung die behördliche Schließung auf den Umsatz des betreffenden Geschäftes – gegebenenfalls unter Einbeziehung staatlicher Hilfen – hatte und dies dann der Maßstab für die Reduzierung der Miete sein. Da es bei der Vertragsanpassung um die Frage der Risikoverteilung geht, soll der Umsatzrückgang allerdings jeweils hälftig von Mieter und Vermieter getragen werden.
Unter Berücksichtigung der konkret vorgetragenen Umsatzzahlen kam das Amtsgericht Dortmund deshalb zu einem Umsatzrückgang für den Monat April in Höhe von 34,06 % und demgemäß zu Vertragsanpassung der Bruttomiete um 17 %. Im März 2020 lag tatsächlich ein Umsatzrückgang von ca. 51,40 % vor, sodass hier eine Vertragsanpassung in Höhe von 25,7 % gerechtfertigt gewesen sei. Allerdings hatte die Mieterin – vertragsgemäß – Anfang März die Miete schon in voller Höhe vorausgezahlt, weil zu diesem Zeitpunkt natürlich niemand davon ausging, dass es zu einer behördlichen Schließung der Geschäfte kommen würde. Deshalb ließ das Amtsgericht Dortmund eine Verrechnung der überzahlten Miete aus März mit der für den Monat April 2020 dann nicht gezahlten Miete zu.
Was bedeutet dies für die Praxis?Der Mieter wird zu den Umsatzrückgängen, die sich aus der behördlichen Schließung ergeben, vorzutragen haben. Eine mögliche Kompensation durch Außer-Hausverkauf und Online-Geschäft findet damit ebenso Berücksichtigung wie etwa zugeflossene staatliche Hilfen.
Vom Mieter zu zahlenden Mieten (zur Vermeidung einer Kündigung) sollten ggfs. unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf eine mögliche Vertragsanpassung gezahlt werden.
Bislang haben sich nur wenige Gerichte auch mit der Risikosituation des Vermieters auseinandergesetzt. Hat dieser beispielsweise noch Finanzierungsraten zu zahlen, wird er gut daran tun, dies in seine Überlegungen und Argumente mit aufzunehmen und im Streitfall vor Gericht vorzutragen, damit auch dieser Punkt bei der Risikoverteilung berücksichtigt werden kann.
Da leider ein Ende der Problematik noch nicht abzusehen ist, werden sich die Mietparteien und Gerichte wohl noch einige Zeit mit diesen Fragestellungen zu beschäftigen haben.
Wenn Sie dazu Beratungsbedarf haben, melden Sie sich gerne bei uns. Wir sind persönlich, telefonisch oder per Videokonferenz erreichbar.
07. Juni 2023 Mietrecht
Eine grundlegende neue Entscheidung des BGH für das Mietrecht: Weiterhin "fiktive" Schadensbemessung im Mietrecht Eine fiktive Schadensberechnung auf Grundlage (noch) nicht aufgewendeter Beseitigungskosten für Schäden und unterl
01. September 2022 Mietrecht
In einem Fall vor dem Amtsgericht Köln ging es dabei nicht um Nachkomma-Beträge, sondern um einen deutlichen Zugewinn: Eine Vermieterin hatte im Jahr 1960 umgerechnet 400 Euro als Mietkaution hinterlegt, die in Aktien angelegt wurden. Bei Auszug im Jahr 2005 standen 100.000 Euro zu Buche, was das Gericht der Mieterin zugesprochen hat. Im konkreten F
24. August 2022 Immobilienrecht, Mietrecht, Zivilrecht
Ein Mieter kann unter bestimmten Voraussetzungen auch dann eine Solaranlage auf seinem Balkon betreiben, wenn der Vermieter der Installation widerspricht. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Installation fachgerecht erfolgt und nachteilige Folgewirkungen mit der baulichen Maßnahme des Mieters nicht zu befürchten sind. Angesichts steig
30. August 2013 Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hatte sich wieder einmal mit der Frage des Wärme-Contracting zu beschäftigen. Hintergrund war Folgender: Die Kläger hatten mit einem Mietvertrag aus 1980 eine Wohnung gemietet. Die Beheizung und Warmwasserversorgung dieser Wohnung erfolgte vereinbarungsgemäß durch Fernwärme. Dies wiederum wurde durch den Vermieter so gestaltet, d
01. Oktober 2013 Mietrecht
Der Bundesgerichtshof hatte als Revisionsinstanz die Frage zu beurteilen, ob eine individualvertraglich vereinbarte Befristung eines Wohnraummietvertrages für den Zeitraum von sieben Jahren mit zweimaliger Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre wirksam ist und eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses demgemäß nicht möglich ist. Zur R
10. Juni 2014 Kaufrecht, Mietrecht, Vertragsrecht
Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Entscheidungen vom 28.05.2014 mit einer Restwertklausel aus Kfz-Leasingverträgen befasst. In beiden Entscheidungen kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass die vom Leasinggeber verwendete Klausel zulässig ist. Dies bedeutet für den Privatkunden als Leasingnehmer ein erhebliches Zahlungsrisiko. Darum geht es: In den Leasingverträgen
Das Rechtslexikon erläutert Ihnen allgemeine juristische Fachbegriffe und aus verschiedenen Rechtsgebieten.
Die Düsseldorfer Tabelle enthält Leitlinien zur Berechnung des Unterhalts, insbesondere dem Kindesunterhalt.
Die Kindergeldtabelle zeigt Ihnen die monatlichen Ansprüche auf Auszahlung an die Kindergeldberechtigten.
Die Basiszinstabelle zeigt Ihnen den jeweils aktuellen Basiszinssatz seit 1970 in tabellarischer oder grafischer Ansicht.
Die Bußgeldtabelle zeigt einen Auszug auf dem aktuellen Bußgeldkatalog. Sie nennt die jeweilige Bußgeldhöhe, Punkte und Fahrverbote für Verkehrsordnungswidrigkeiten.
Mit der DASD Pfändungstabelle können Sie die Netto-Auszahlung nach Monat, Woche und Tag berechnen. Die Pfändungstabellen seit 2002 stehen zur Verfügung.
Um Ihr Kostenrisiko zu berechnen, steht Ihnen ein Prozesskostenrechner sowie eine Quotentafel, unentbehrlich insbesondere bei Vergleichen, zur Verfügung.
Mit dem Mehrwertsteuer-Rechner können Steuerbeträge schnell ermittelt werden.
In Vorbereitung
Zu zahlende Raten können nach Ratenhöhe und Laufzeit unter Berücksichtigung etwaiger Zinsen ermittelt werden.
Hier können Sie die Gebührentabelle für Rechtsanwälte nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) einsehen.
Hier stehen Ihnen verschiedene Zinsrechner zur Berechnung von Zinsen für bestimmte Zeiträume zur Verfügung.